Agevolazioni prima casa addio: le date che ti fanno perdere tutto “Stangata pesante”

Attenzione alle tempistiche per chi beneficia delle agevolazioni fiscali sulla prima casa. Che cosa può succedere.

La sostanza dice che acquistare un nuovo immobile prima di aver venduto quello precedentemente agevolato non è sufficiente per mantenere i benefici fiscali ottenuti.

Il principio è stato chiarito in modo inequivocabile dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24479, la quale ha ribadito che, ai fini pratici e legali, il nuovo acquisto destinato ad abitazione principale deve cronologicamente seguire l’iter della casa venduta. La Suprema Corte ha ritenuto irrilevante la buona fede o l’azione anticipata del contribuente; l’ordine delle operazioni stabilito dalla legge è tassativo e non ammette interpretazioni estensive. Tutto nasce da una controversia esaminata dalla Cassazione che vedeva coinvolti due coniugi che nel 2009 avevano acquistato la piena proprietà di un immobile beneficiando delle agevolazioni.

Nel 2012, la moglie aveva acquisito la quota del 50% posseduta dal marito, ottenendo nuovamente il beneficio prima casa. Nel 2016, la donna aveva ceduto l’intero immobile (sia la quota del 2009 che quella del 2012). L’Agenzia delle Entrate aveva contestato la revoca parziale dei benefici, in particolare sulla quota del 50% acquistata nel 2012, poiché era stata ceduta prima che scadessero i cinque anni.

Agevolazioni prima casa: attenzione ai tempi

La contribuente, pur avendo perso in Appello, ha fatto ricorso in Cassazione sostenendo di avere comunque diritto all’agevolazione perché aveva già acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale prima di aver ceduto quello agevolato.

La Cassazione, però, ha respinto il ricorso. La normativa che regola la decadenza si trova nel comma 4 della nota 2-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al Dpr n. 131/1986. Essa stabilisce che i benefici fiscali sono revocati se l’immobile viene venduto entro i cinque anni dall’acquisto, a meno che il contribuente non provveda ad acquistare un ulteriore immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dalla data di alienazione.

La Cassazione ha chiarito che l’acquisto del nuovo immobile deve servire a sanare la decadenza causata dalla rivendita infra-quinquennale. Di conseguenza, l’acquisto della nuova casa deve essere posteriore alla vendita di quella agevolata. La Corte ha ribadito un principio fondamentale del diritto tributario: le norme che regolamentano esenzioni o agevolazioni fiscali, considerate norme eccezionali, devono essere interpretate in senso stretto. L’Articolo 14 delle Disposizioni preliminari al Codice Civile prevede espressamente che le leggi che fanno eccezione a regole generali non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati. Poiché la norma non contempla l’ipotesi che la rivendita venga preceduta dall’acquisto, tale sequenza non può salvare il beneficio.

Dunque quando le trattative per un nuovo acquisto sono in fase avanzata, è sempre più prudente recarsi dal notaio per l’acquisto della nuova casa solo dopo aver alienato l’immobile agevolato, evitando così di dover rimborsare le agevolazioni fiscali precedentemente ottenute.